Дуплексов не существует

x8140f81952ef794cfb74bb6bbd3fa462.jpg.pagespeed.ic.kgIaGtUDM-[1].jpg

Дуплекс — это разновидность таунхауса, в котором всего лишь две секции. В таунхаусе же секций может быть до 10. Люди строят таунхаусы, потому что это позволяет увеличить плотность застройки: ведь если ставить отдельные дома, то по закону между ними должно быть не менее 6 м (а между деревянными — и вовсе 15 м).

Что такое настоящий дуплекс

4d0b3e055b4b4e72567aa641d895d875[1].jpg

В настоящем дуплексе половины домов разделены брандмауэрной (огнеупорной) стеной без двери, и эта стена — единственное общее имущество. Двери в стене нет.

Можно делать любые перепланировки и делать к дому пристройки. Ванную можно поставить даже не чердаке.

По закону каждая секция таунхауса — это отдельное жильё в полной собственности. Чердак и подвал — только ваши лично.

Плюс к тому вам лично принадлежит часть земли, на которой стоит дом: вы можете огородить свою половину забором, разбить там сад и не пускать туда соседа. Земля — ваша. Единственное ограничение состоит в том, что на этой земле обычно нельзя строиться.

Забор, септик, дренаж и ремонт фасадов, водоснабжение и водоотведение — всем этим занимается управляющая компания.

Однако в российском законе нет понятия «дуплекс» или «таунхаус». Дома в нашем законе могут быть трёх типов: индивидуальные, сблокированные и многоквартирные. А в жилищном кодексе есть только два типа жилых помещений: жилой дом и квартира.

Поэтому то, что вам продают под видом дуплекса, на деле может быть и квартирой с участком, и индивидуальным, и сблокированным домом. Какие варианты попадаются на рынке жилья?

Половина коттеджа

taunhaus-dupleks-s-garazhom-185m-1[1].jpg

Застройщик планировал продать коттедж целиком, но не было спроса. Тогда он может попробовать продавать долю: 50% под видом дуплекса. Но в утверждённом проекте только индивидуальные дома.

Чем вам это грозит?

  • Между половинами дома обязательно должен быть проход, пусть даже и с закрытой дверью.

  • Если вы не хотите, чтобы сосед имел право находиться на вашей половине, придётся заключить с ним дополнительное соглашение.

  • При продаже вашей половины у соседа будет преимущественное право покупки.

  • Этот дом согласно закону не может быть разделён на самостоятельные объекты недвижимости.

Многоквартирный дом

Если застройщик хочет построить настоящий таунхаус, а в генплане и ПЗЗ («Правила Землепользования и Застройки») о сблокированной постройке ничего нет — приходится строить многоквартирный дом, напоминающий таунхаус внешне: с двухуровневыми квартирами и общими выходами. Минусы:

  • Лестницы, коридоры, технические этажи, подвалы и чердаки находятся в общей собственности. У вас нет эксклюзивного права на пользование чердаком над вашей квартирой.

  • Земля вокруг дома тоже принадлежит всем сразу, и его даже теоретически нельзя расчертить и официально раздать жильцам. Вы не имеете права даже на своё собственное парковочное место, так как все места общие.

  • Чтобы приватизировать техническое помещение, надо получить разрешение всех владельцев. В дуплексе это ещё возможно, но в таунхаусе с большим количеством секций почти наверняка не получится.

  • Брандмауэрная стена между секциями не обязательна. Например, часть чужой квартиры может быть над вами.

Апартаменты

Сегодня это очень популярный формат у застройщиков: они строят такое жилье в центральных районах за доступный прайс — а вот о минусах умалчивают. Если земля представляет собой рекреационную или общественно-деловую зону, то построить там можно только либо объект временного размещения (например, гостиницу), либо условно-жилое пространство: например, офис с жилыми зонами. Минусы:

  • Прописаться в таком доме будет нельзя.

  • Придётся платить за услуги ЖКХ по тарифу для коммерческих предприятий.

Итоги

Определить тип застройки по внешним признакам можно не всегда. Лучший способ — посмотреть объект на публичной кадастровой карте Росреестра и на генплане на официальном сайте муниципального образования. Если участок поделен на сегменты — это сблокированная застройка. Если земля общая — многоквартирный дом.
Внимательно изучайте проектную документацию при покупке.

cccaea047a436eef1d323a655be598a0[1].jpg

Комментарии
Пользователи еще не оставили ни одного комментария.